Existen situaciones en las que a un comprador le guste la vivienda o casa del mercado secundario, pero por alguna razón no es posible (o beneficioso) la compra inmediata. Se trata por ejemplo de situación cuando en el apartamento hay inquilinos que se quedan por más tiempo, o el propietario de la vivienda tiene deudas en pago del alquiler. En estas situaciones se recomienda celebrar un acuerdo preliminar – contrato de arras.
Definición del contrato de arras
La definición del acuerdo preliminar – contrato de arras se encuentra en el art. 389 del Código Civil polaco, que establece que el contrato de arras es un acuerdo por el cual una o ambas partes se comprometen a firmar un futuro contrato designado (acuerdo final). La esencia del contrato de arras es el compromiso de concluir acuerdos futuros, las disposiciones esenciales del contrato designado ya se determinan en el acuerdo preliminar.
La forma del acuerdo preliminar – contrato de arras
El acuerdo preliminar para compra – venta de inmuebles puede ser celebrada en cualquier forma. La legislación polaca no requiere cumplir la preparación de este contrato en forma de acta notarial. Sin embargo, cuando una de las partes se niega a concluir el acuerdo final, el método de preparación del acuerdo preliminar es de gran importancia.
La conclusión de un acuerdo preliminar en forma de un acta notarial ofrece al interesado la conclusión correcta de ejecución del contrato – si la otra parte se niega a esto – el derecho a demandar a la parte opuesta para que cumpla el acuerdo final, e incluso el juez anuncia la celebración obligatoria de acuerdo apropiado. Si el acuerdo no se concluyó en una forma notarial, la parte que quiere que se celebre el de venta puede reclamar sólo el pago de daños y perjuicios, y es sólo en relación con los daños sufridos por incumplimiento del contrato y las esperanzas que tenía.
La conclusión de un acuerdo final de compra venta de inmueble requiere siempre la forma de un acta notarial en Polonia.
El periodo de cumplimiento del acuerdo preliminar
En el acuerdo preliminar se debe determinar el periodo lo más exactamente posible, preferiblemente mediante la identificación de una fecha específica o para determinar la fecha límite del acuerdo final. Es cierto que especificar el momento en que el acuerdo final se debería celebrar no es obligatorio, pero en la práctica, si la otra parte se niega a concluir el acuerdo final, facilita la ejecución de las expectativas del contrato preliminar.
Las partes podrán determinar la fecha del acuerdo final por:
- Especificar el periodo hasta cuando el acuerdo final se debería celebrar,
- Especificar el día exacto cuando el acuerdo final se debería celebrar,
- Especificar la fecha exacta hasta cuando el acuerdo final se debería celebrar.
Si el plazo no se ha establecido en el acuerdo preliminar, el contrato prometido debe concluirse en la fecha especificada por escrito por la parte que tiene derecho de que el contrato se celebre. Si ambas partes tienen derecho a solicitar el cumplimiento del acuerdo preliminar y cada uno informa sobre unas fechas diferentes, se implica el plazo establecido por la parte, que previamente había hecho una declaración. Es importante saber que no se puede exigir el cumplimiento del acuerdo final, si dentro de un año a partir de la conclusión del acuerdo preliminar las partes no designan la fecha de su conclusión.
Anticipo (arras)
Para ganar confianza adicional de que la otra parte no se retirará del preacuerdo, se introduce otro elemento de motivación para la correcta ejecución. Uno de esos factores es la promesa de que el comprador pagará una fianza al vendedor en la conclusión del acuerdo preliminar. La cantidad del pago puede ser cualquiera y debería fijarse en un nivel adecuado para que el vendedor también considere posible rescisión del contrato.
Vamos a explicar un ejemplo. Supongamos que el comprador entrega al vendedor la promesa de una cierta cantidad. Si el vendedor se retira del contrato, entonces el comprador recibirá el doble de la cantidad de la cuota inicial. Si el comprador se retira del contrato, el vendedor se lo queda.
Si se celebra un acuerdo final de compra venta según lo establecido en el contrato preliminar la cantidad de la fianza se disminuye del precio de la compra final.